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　　　　在上篇专题里，我们介绍了全球居民杠杆变化的两种模式，一种是欧美日的危机模式，杠杆率先大幅攀升后快速下降；另一种是韩国、加拿大、澳大利亚的模式，居民杠杆率几乎一直在飙升。那么韩加澳的这种模式真能一直持续吗？背后有没有问题呢？我国居民杠杆率未来又将如何变动？

　　居民杠杆一直飙升。从上世纪80年代以来，韩国、加拿大和澳大利亚的居民杠杆率一直在上升，几乎未降过。韩国的居民杠杆率从1980年的15%上升至当前的93%，虽然在亚洲金融危机期间有所下降，但幅度非常小。加拿大的居民杠杆率从1980年的48%升至当前的100%，澳大利亚从37%升至122%，杠杆率也几乎没有经历大幅的调整。主要原因在于这三个经济体的房地产市场均没有经历过大幅的调整，我们看下到底“神话”是怎样炼成的。

　　“神话”是怎样炼成的？首先，从房价本身来看，韩国、加拿大和澳大利亚的房价泡沫化程度小于同期出现大幅调整的美英等国。美国2000年到2006年实际房价的累计涨幅达到37%，相比之下韩国和加拿大的累计涨幅仅为24%、23%。其次，从货币政策的角度来看，2004年到2008年期间美国的加息幅度达到4.25%，澳大利亚、韩国和加拿大的加息幅度仅为2%、1.5%和2.5%，韩加澳相对宽松的货币环境给了房地产市场喘息的机会。再次，韩国、澳大利亚和加拿大的金融机构从事的高风险交易较少，住房抵押贷款条款更为严格。金融体系的稳定给房地产市场提供了充足的流动性并且避免了恐慌预期，而房价的稳定反过来又保障了金融体系的运行。最后，从房地产需求的角度来看，持续流入的移民和海外投资者支撑了住房需求。